Enerji Piyasalarında Taşınmaz Temini

1. GİRİŞ

Enerji piyasasında önlisans/lisans sahipleri tarafından faaliyetlerin yürütülebilmesi için tesisin inşa edileceği yerde taşınmaz temin edilmesine ihtiyaç duyulmaktadır. Tesisin kurulacağı taşınmazlar kiralama, kullanma izni, devir, satın alma, kamulaştırma gibi yollarla temin edilebilir. Nitekim, taşınmaz temini işlemlerine ilişkin mevzuatta ayrıntılı düzenlemeler bulunmaktadır.

6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun (EPK) 19. maddesinde taşınmaz temini düzenlenmiş olup, piyasada faaliyet göstermek isteyen kişilerin izleyeceği genel esaslar belirtilmiştir. 25.11.2020 tarih ve 7257 sayılı Kanun ile söz konusu maddede değişiklikler yapılarak bu konudaki usul ve esasların EPDK tarafından çıkarılacak yönetmelik ile düzenlenmesi öngörülmüştür. İşbu bilgi notunda Enerji Piyasaları Düzenleme Kurumu’nun (EPDK) 02.11.2021 tarihli ve 3164 sayılı kararıyla yayımlanan “Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu Tarafından Yürütülen Taşınmaz Temini İşlemleri Hakkında Yönetmelik” (Yönetmelik) detaylı bir şekilde incelenmeye çalışılacaktır.

2. DEĞERLENDİRMELER

Yönetmelik altı bölümden oluşmakta olup, ilk bölüm ile yönetmelik elektrik, doğal gaz ve petrol piyasalarında yürütülecek taşınmaz temini uygulamalarına ilişkin usul ve esaslar ile taşınmaz temininden kaynaklı hak ve yükümlülüklerin kapsamı belirtilmiş, amaç, dayanak, tanım ve kısaltmalara yer verilmiştir.

EPK’de, 7257 sayılı kanunla yapılan değişiklik ile Maliye Bakanlığı ve TEDAŞ tarafından taşınmaz temin talepleri için verilen onay işlemleri kaldırılarak, taşınmaz temin taleplerinin değerlendirilmesi EPDK’ye verilmiştir. Böylece, EPDK tarafından verilen kararlar kamu yararı kararı yerine de geçmekte ve herhangi bir makamın onayı tabi olmamaktadır. Başvuru işlemleri için önlisans/lisans sahibi tüzel kişilerin, taşınmaz temininin yanı sıra kadastro kontrol başvuru işlemleri için de elektronik sistem veya yazılı olarak EPDK'ye başvurmaları gerekmektedir. (Yön. m.5 ve m.7)

Ayrıca, bu bölümde tabi oldukları kanunların farklı olmasından dolayı yapılacak başvuru süreci, taşınmazların cinsine göre ayrı ayrı düzenlenmiştir. (Yön. 10, 11 ve 12. md) Her taşınmaz cinsi bakımından amaç dışı kullanım izni, Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenen bilgi ve belgelere uygun olarak hazırlanan dosya sunularak EPDK’den alınmalıdır. Bu izin talebi, EPDK veya Kurul tarafından değerlendirildikten sonra taşınmazın cinsi bakımından tabi oldukları ilgili kanuna (5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerin Aşılattırılması Hakkında Kanun, 4342 sayılı Mera Kanunu) göre işlem tesis edilmek üzere valiliğe, bunun dışında büyük ova kapsamında kalan taşınmazlar açısından ise Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı’na iletilmesi gerekmektedir. Şayet önlisans veya lisans sahibi kişi tarımsal nitelikli taşınmazın amaç dışı kullanım izni almadan fiili tasarrufta bulunursa, ortaya çıkabilecek adli ve idari yaptırımlardan sorumlu olur.

Yönetmelik’in üçüncü bölümünde taşınmaz temini işlemleri düzenlenmiş olup, 15, 22, 24 ve 26. maddelerinde, özel mülkiyetteki taşınmaz, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmaz ve hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmaz ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler şeklinde bir ayrım yapılarak, belirtilen maddelerde taşınmaz teminine ilişkin usul ve esaslar ele alınmıştır. Taşınmazın niteliği bakımından farklılıklar olsa dahi bu hükümlerde ortak olan bazı işlemler bulunmaktadır. Şöyle ki, önlisans veya lisansa dayalı faaliyete konu tesisler için gerekli olan taşınmazların kamulaştırılması ile taşınmazın yüksekliğine veya derinliğine ilişkin taleplerin EPDK tarafından değerlendirilmesi, kamulaştırma veya devir bedel tespitinin EPDK Başkanının görevlendirdiği “kıymet takdir komisyonu” tarafından yapılması süreçleri aynı şekilde yapılmaktadır.

Bununla birlikte, detaylı incelendiğinde söz konusu taşınmazların temini için usul ve esas bakımından farklılıkların da olduğu görülmektedir. Bu halde ayrı ayrı incelenmesi gerekir:

A. Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazın Kamulaştırılması (m.15)

Özel mülkiyette bulunan taşınmazın tahmini kamulaştırma veya devir bedelinin tespiti için EPDK Başkanının görevlendirdiği kıymet takdir komisyonun dışında Başkan tarafından ayrıca taşınmazların pazarlıkla satın alma işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak “uzlaşma komisyonu” görevlendirilir. Yapılan uzlaşma toplantısında şayet taraflar arasında bedel üzerinde anlaşma sağlanırsa “uzlaşma tutanağı” satış ve kısmen kamulaştırmalarda taşınmazın ifrazı ile tapu siciline tescil işlemleri yapılır. Fakat taşınmaz malikinin uzlaşma toplantısına katılmaması, uzlaşmayı kabul etmemesi veya uzlaşma tutanağını imzalamaktan imtina etmesi halinde ise “uzlaşmazlık tutanağı” düzenlenir ve yetkili Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel tespiti ve tescili davası açma hakkı doğar.

B. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Taşınmazların Devri (m. 22)

Kamu Kurum ve Kuruluşlarına ait taşınmazın mülkiyetinin veya irtifak hakkının devri talebinde bulunulabilir. Kıymet takdir komisyonu, kıymet bedelini, taşınmaz maliki kamu tüzel kişisine yazılı olarak bildirildikten sonra olası durumlara göre ilgili kamu tüzel kişisi tarafından izlenebilecek üç yol bulunmaktadır. Şöyle ki:

i. Devre muvafakat edilmesi halinde, ilgili taşınmazın bedeli talepte bulunan özel hukuk tüzel kişisi tarafından kamu tüzel kişisi hesabına yatırılır.

ii. Devre muvafakat etmemesi halinde uyuşmazlık, EPDK’nin başvurusu üzerine Danıştay’ın ilgili idari dairesince incelenerek karara bağlanır.

iii. Devre muvafakat edilmekle birlikte taraflar arasında bedelde anlaşma sağlanamamış olması halinde, devirde anlaşma tarihinden itibaren 30 gün içinde yetkili Asliye Hukuk Mahkemesine başvurularak bedel tespiti ve taşınmazın Hazine adına tescili talep edilebilir.

C. Hazinenin Özel Mülkiyetindeki Taşınmaz İle Devletin Hüküm Ve Tasarrufu Altındaki Yerlere İlişkin Taşınmaz Temini (m.24)

Bu taşınmaz temini işlemlerine ilişkin esas farklılık, önlisansa/lisansa tabi tesis alanında yer alan ve satın alma, kamulaştırma veya devir yoluyla taşınmaz temini sağlanan ancak niteliği gereği 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16. maddesi kapsamında tapuda tescil ve sınırlandırmaya tabi olmayan yol ve göl alanı olarak kullanılacak olan taşınmazlar tapudan terkin edilecek ve terkin işlemini takiben ilgili İdare tarafından lisans sahibi lehine lisans süresi boyunca bedelsiz kullanma izni verilecek olmasıdır.

Ayrıca, önlisansa/lisansa dayalı faaliyete konu tesislerde ulaşım yolu için gerekli olan Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan ve/veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde kiralama yapılması talebi, EPDK tarafından değerlendirilir ve uygun görülmesi halinde kiralanmasına karar verilir.

Bu bölümde ele alınan diğer önemli bir konu acele kamulaştırma hususudur. Bu konu, Yönetmelik’in 27. maddesinde düzenlenmiş olup, önlisans/lisans sahibi özel hukuk tüzel kişisi tarafından düzenlenen, acele kamulaştırmayı gerektirecek teknik, ekonomik ve çevresel değerlendirmeyi ihtiva eden gerekçeli rapor, EPDK tarafından değerlendirilir. EPDK tarafından uygun görülmesi halinde karar alınmak üzere Cumhurbaşkanlığı’na başvurulur.

Diğer taraftan, taşınmaz teminine ilişkin alınan kararlar veya yapılan işlemlerden, revize edilme ya da vazgeçme durumları olabildiği gibi bazı durumlarda, kararlar geri alınabilir veya kısmen ya da tamamen de iptal edilebilir. Nitekim, Yönetmelik’in 29. maddesinde, projede değişiklik yapılması halinde, Kurul alınan kararı revize edebileceği gibi kararlardan vazgeçebileceği belirtilmiş olup, projede revizyona gidilmesi, önlisanstan lisans aşamasına geçilmemesi, lisansın sonlandırılması veya iptal edilmesi nedeniyle ihtiyaç kalmaması halinde bu durumlar taşınmaz malikine haber verilerek, bildirim tarihi itibariyle söz konusu taşınmazı geri alma imkanı verilir. Geri alma ve iptal hususu Yönetmelik’in 42. maddesinde yükümlülüklerin yerine getirilmemesi başlığında düzenlenmiştir. Bu hükme göre, taşınmaz teminine ilişkin yükümlülüklerin, önlisans/lisans sahibi kişilerce mücbir sebebe veya haklı nedene dayanmaksızın yerine getirilmemesi durumunda, yapılan işlemler geri alınabilir veya alınan kararlar kısmen veya tamamen iptal edilebilir.

Dördüncü bölümde “avukatlık işlemleri” düzenlenmiştir. Önlisans/lisans sahibi kişiler, EPDK tarafından istenilmesi halinde EPDK’yi temsilde görevlendirilecek yeter sayıda avukatı bildirmekle görevli olup, vekil tayini Başkan tarafından yapılmaktadır. Dava süreçleri tayin edilen avukatlar tarafından yürütülecektir. Avukatın alacağı ücret yapılacak ücret sözleşmesi çerçevesinde önlisans/lisans sahibi tarafından ödenir ve sözleşmeden doğan tazminat ve diğer giderlerden EPDK sorumlu değildir.

Beşinci bölümde, “teminatın alınması, kullanılması ve iadesi” konuları ele alınmıştır. Taşınmaz temini işlemlerine konu bedellerin hak sahiplerine ödenmesinde yaşanabilecek gecikme veya mağduriyetlerin önlenmesi, EPDK aleyhine açılacak dava ve icra takiplerinden kaynaklı ödemeler, her türlü tazminat ve her türlü gider ile diğer zararları karşılamak amacıyla önlisans/lisans sahibi tarafından EPDK tarafından belirlenecek miktarda nakit veya teyit yazısı ile birlikte kesin ve süresiz teminat mektubunun EPDK’ye sunulması gerekir. Önlisans/lisans sahibi taşınmaz teminine ilişkin yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve EPDK aleyhine sonradan ortaya çıkacak bedellerin karşılanacağını taahhüt etmesi halinde, söz konusu teminat bedeli iade edilebilir. Son bölümde ise çeşitli hükümlere yer verilmiş olup önemli bazı hususlar ise şu şekildedir: Yönetmelik gereğince lisansız elektrik üretimi faaliyeti kapsamında taşınmaz temini ve taşınmazın kullanımına ilişkin talepler ile Organize Sanayi Bölgesi içerisindeki elektrik üretim tesisleri ile ilgili olarak taşınmaz temini işlemlerinde EPDK tarafından herhangi bir işlem tesis edilmeyecektir.

Dağıtım faaliyeti dağıtım lisansı kapsamında, dağıtım şirketi tarafından lisansında belirlenen bölgede yürütülür. Elektrik dağıtım lisansı sahibi özel hukuk tüzel kişileri adına yapılan kamulaştırmalarda ise, taşınmazların Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. adına tescil edilir. Bu sebeple, m.44 hükmünde belirtildiği üzere, EPK’de belirtilen elektrik dağıtım faaliyetine ilişkin taşınmaz temin işlemleri TEDAŞ tarafından yürütülmektedir.

3. SONUÇ

Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu Tarafından Yürütülen Taşınmaz Temini İşlemleri Hakkında Yönetmelik’e ilişkin açıklamalar ve getirilen yenilikler yukarıda ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır. Önemi itibariyle tekrar vurgulamak istediğimiz hususlar ise şu şekildedir;

1) Bu Yönetmelik sadece elektrik piyasasına ilişkin bir düzenleme olmayıp, doğalgaz ve petrol piyasalarını da kapsamaktadır.

2) Yönetmelik’in 15, 22, 24 ve 26. maddelerinde taşınmaz temini işlemleri düzenlenmiş olup, özel mülkiyetteki taşınmaz, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmaz ve hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmaz ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler şeklinde bir ayrım yapılarak usul ve esaslar ayrı ayrı ele alınmıştır.

3) Yönetmelik’in 27. maddesinde düzenlenen acele kamulaştırma gerektirecek rapor EPDK tarafından değerlendirilir, Cumhurbaşkanlığınca karara bağlanır.

4) EPDK’yi temsilde görevlendirilecek avukat EPDK Başkanı tarafından tayin edilir. Avukatın alacağı ücret, önlisans/lisans sahibi tarafından ödenir ve sözleşmeden doğan tazminat ve diğer giderlerden EPDK sorumlu değildir. 29.12.2021